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創新探索片區統籌“坪山經驗”

發布時間:2019-03-28 網站糾錯

坪山區片區統籌規劃工作情況示意圖

正山甲片區功能布局圖

坪山河中心區段功能布局圖

坪山老城片區功能布局圖

金牛西路北片區功能布局圖

  面對粵港澳大灣區、廣深科技創新走廊、深圳東進等一系列歷史性戰略機遇,坪山區正進入跨越發展新時期,圍繞加快建設深圳東部中心目標,坪山經濟、社會、文化、民生等各領域蓬勃發展,城區品質日新月異,人民群眾獲得感、幸福感大幅提升。

  空間優勢,是坪山區的最大優勢之一。如何把這一優勢用好、用足,為城區高質量可持續發展提供強大的空間支撐?這是坪山區一直思考的重大命題。隨著城市的快速發展,資源緊約束的矛盾在坪山也日漸顯現,城市發展的重心也必然將由增量建設轉向存量挖潛,因此寸土必爭、精益求精做好二次開發,對存量土地進行最優化利用,無疑是破解空間難題的突破口。

  基于這樣的思考,市規劃和自然資源局坪山管理局根據區委區政府部署,積極開展片區統籌規劃研究,創新探索優化土地資源配置的新路徑,為城區產業布局和重大民生項目的落地“保駕護航”。

  全覆蓋開展片區統籌規劃研究

  開發主體挑肥揀瘦,各項目邊界未閉合、公共配套和產業用地得不到保障……在市場利益驅動下,“碎片化”開發是當下城市建設中的老大難問題。為破解這一難題,坪山區著眼未來,立足民生,創新開展“片區統籌”規劃研究工作,積極探索優化土地資源配置的新路徑。

  “片區統籌規劃是在較大空間范圍的集中成片舊城區,以規劃實施為導向,以公共利益優先和產業空間保障為原則,綜合運用規劃、土地等技術和政策手段,實現利益平衡、可實施的新型綜合規劃,對完善城市功能、優化用地結構、改善交通組織、補足公配短板和重大項目落地具有重要意義。”市規劃和自然資源局坪山管理局負責人說。

  據了解,目前坪山區在全區范圍內總共開展17個片區的片區統籌規劃研究工作,總面積達50.8平方公里,約占全區可開發建設用地的75%。其中,2017年優先開展了碧嶺南、湯坑、老中心區等10個門戶地區、軌道沿線及區政府重點建設項目片區的規劃研究,成果為坪山大道、燕子湖重大基礎設施的規劃建設及學校、醫院等公共服務設施的落地提供了決策參考。2019年則將繼續啟動石井、六聯、坪環等7個片區研究工作,力爭實現轄區片區統籌規劃全覆蓋。

  打造城市二次開發“坪山樣板”

  坪山區片區統籌規劃堅持“規劃引領、政府統籌、民生優先、產業為本、精品工程”的原則推進。并探索總結出以實現“提升城市建設品質、增強公共服務能力、探索復合式開發、平衡多方主體利益”四大目標為導向的鮮活“坪山經驗”,在具體實踐中,對片區統籌范圍劃定、功能定位、路網優化、公共配套、產業發展、自然人文及規劃實施方案等方面都有原則及要求。

  ——范圍劃定。依據轄區行政邊界、社區范圍線,綜合考慮現狀及規劃路網、河流及山體自然邊界,確定各片區統籌研究范圍。各片區依據政策要求,綜合考慮政策可行性、經濟可行性、開發單元完整性,結合用地、權屬、現狀建設等實際,劃分開發子單元,做到邊界閉合無死角。

  ——功能定位。依據城總規、分區規劃等上位規劃,結合區委區政府發展導向和片區實際,確定各片區定位、功能組織、公配布局、產業發展方向,有效整合各類資源,優化片區的職能和定位。

  ——路網優化。各片區通過前期調研,梳理分析現狀交通存在的問題,依據上位規劃路網,結合現狀路網特點,對片區路網進行優化調整,通過打通斷頭路、加密道路網,加強片區內部、片區之間微循環,同時,考慮更大尺度上交通組織、道路布局的銜接,增強對外交通聯系和輻射帶動作用。

  ——公共配套。坪山作為后發展地區,公共配套配置相對不足,因此坪山提出了較《深標》更高的標準來配置教育設施、文體設施等公共資源,各片區結合片區定位、規劃功能、人口規模,按照“坪山標準”,配置學校、醫院、文體中心及社區級配套設施,加大公共配套設施供給,補足公共配套短板。

  ——產業發展。在土地資源緊缺的背景下,坪山擁有相對充足的土地資源優勢,但可直接利用的成片土地不多,通過片區統籌土地貢獻或空間騰挪,整合原農村集體、國有已出讓、未出讓邊角地等土地資源,提供集中連片產業空間,引進新一代信息技術、新能源、新材料等新型產業,推動產業要素集聚,淘汰落后低端產業,促進產業轉型升級。

  ——自然人文景觀。以“綠水青山就是金山銀山”、海綿城市等發展理念為指導,按照城市雙修的要求,充分挖掘片區自然山水、人文歷史、客家文化資源,注重自然山水景觀的打造,加強客家世居的保護和利用,保障傳統文化傳承和發展,努力實現“看得見山、望得見水、記得住鄉愁”的人與自然和諧共生的生活目標。

  ——規劃實施。發揮規劃引領,同時注重規劃實施。各片區及各子單元結合項目區位、交通組織、功能布局、公配落實等方面實際,按照重要性和緊迫性原則,依據政策可行性、經濟可行性,因地制宜,自由選擇適宜開發模式主導實施。同時考慮項目實施難度,按計劃分期有序實施,推動規劃的落實,提升城市面貌和品質,實現城區高質量發展。

  經過一年多的探索實踐,坪山區片區統籌規劃成效初步顯現。在科學統籌規劃的指導下,坪山片區開發正按“一盤棋”思路統籌推進,重大基礎設施、市政交通設施及民生服務設施等城區發展核心及市民關注的焦點,逐步得到了落實和建設。坪山正在以主動作為、勇于擔當的創新精神,積極探索城市土地二次開發“坪山經驗”,打造鮮活的片區統籌“坪山樣板”。

  坪山區片區統籌規劃研究成果巡禮

  1

  坪山河中心區段:

  探索“飛地”捆綁城市更新模式

  坪山河中心區段位于坪山大道沿線,規劃建設14、16號線的交匯處,交通條件便利,自然條件優越,屬于核心節點和重點開發區域。現狀以原居民私宅、舊工業區為主,通過土地整備征地拆遷實施難度大,片區發展緩慢。

  為此,坪山區創新工作思路,以強化規劃引領、兼顧利益平衡、保障項目實施為原則,先行探索將片區亟待實施的公共利益用地以“飛地”形式納入城市更新捆綁拆除,統籌推進公共利益項目落地,打造完整的坪山河景觀帶。

  2

  沙壆片區:

  探索打造具有區域特色的“城市新客廳”

  沙壆片區位于坪山中心區東南部,規劃面積約244公頃,是坪山中心區的重要組成部分。

  結合沙壆片區的區位、交通和生態優勢,統籌研究工作圍繞片區功能布局、空間景觀、交通組織等,將沙壆片區打造成具有區域特色的坪山“城市新客廳”。

  功能布局方面,打造“一廊三區”總體結構。一廊:依托坪山河和燕子嶺,構建山水生態活力廊道。三區為濱湖活力區、商業生活區和先進制造區;空間景觀方面,以燕子嶺和坪山河為核心,結合赤坳水、墩子河和道路綠帶,建立“兩核五軸”景觀結構;在交通組織方面,構建方格路網,整體形成“三橫四縱”干路網體系。

  3

  坪山老城片區:

  探索高密度老城區活化新路徑

  建筑密度高、道路擁擠不堪、環境混雜、開敞空間少等是不少老城區的通病,市規劃和自然資源局坪山管理局堅持“城市管理應該像繡花一樣精細”原則,從道路調整、老城區特色保護、生態資源利用、產業轉型升級、項目實施推進等多維度出發,積極探索坪山老中心區的活化新路徑。

  市規劃和自然資源局坪山管理局在統籌規劃研究中,充分利用現有元素保留老中心肌理。同時注重功能重塑,使老中心區既有傳承又有創新。此外,深入運用時序統籌手段,對老中心區內的二次開發項目的時序進行有機統籌,以確保高效實施。

  4

  龍田片區:

  釋放連片產業空間

  地處深惠邊界的龍田片區如何在深圳實施“東進戰略”、坪山高新區建設等重大機遇下實現轉型發展?為更好地回答這個問題,市規劃和自然資源局坪山管理局嘗試從規劃統籌角度解決該片區發展的現實性難題。

  考慮到龍田片區被劃入工業區塊線管理范圍的面積占到片區范圍的40%左右,因此,保障片區內的產業空間成為規劃統籌研究的重點內容。經過規劃統籌,釋放了約1.6平方公里集中連片的產業空間,為坪山城市發展及產業布局起到了重要的空間保障作用。

  5

  正山甲片區:

  有效提高公共配套服務供給

  正山甲片區位于坪山大道北側。市規劃和自然資源局坪山管理局在開展該片區統籌規劃研究工作中,嚴格落實區委區政府對坪山大道沿線地區開發建設新要求和新思路,在滿足坪山大道拓寬至100米的需求基礎上,提出“用地調配+布局+指標”三者有機結合新思路,通過政府與開發商利益平衡,保障公共服務設施供給。

  研究成果將作為正山甲片區城市更新單元規劃修改草案的基礎,部分成果納入修改草案,目前已確定在原規劃的基礎上,增配1所36班小學和1所28班初中,有效解決該片區學位缺口問題。

  6

  站前商務片區:

  探索面向實施的“政府統籌,利益平衡”的開發模式

  站前商務片區位于坪山中心區西側、高鐵站南側,占地面積165公頃,片區未來依托深圳坪山站,形成高鐵、地鐵、公共交通及高快速路等為一體的綜合交通樞紐。片區現狀以舊工業區、原村民私宅為主,開發進展緩慢。

  基于此,市規劃和自然資源局坪山管理局探索以面向實施的“政府統籌,利益平衡”模式推動片區二次開發建設。通過規劃統籌,堅持規劃剛性彈性控制,綜合考慮土地、權屬及規劃因素,劃分開發子單元,各子單元因地制宜自由選擇開發模式,分步驟分期實施,同時建立統籌協調機制,多部門聯動推進片區二次開發。

  7

  坑梓中心區:

  打造活力宜居高新智城

  坑梓中心區位于坪山高新區中部,規劃面積約400公頃,是深圳東部地區、坪山高新區高標準規劃建設的綜合服務中心,也是彰顯深圳客家歷史文化的集聚區。

  市規劃和自然資源局坪山管理局通過該片區統籌規劃研究,進一步鞏固和提升坑梓中心區的輻射和服務能力,打造以生活居住及生活性服務為主,兼有歷史文化、商業辦公及高新產業等功能的城市綜合區。具體包括保留老城文化肌理,綜合整治打造宜居宜商客家風情;預留城市發展空間,拆除重建保障公服產業用地空間等。

  8

  碧嶺南片區:

  從實施角度為法定圖則修編提供參考

  在【沙湖-碧嶺地區】法定圖則項目編制期間,市規劃和自然資源局坪山管理局積極創新規劃編制工作思路,同步開展碧嶺南片區統籌規劃研究,以片統籌規劃為工作平臺,搭建起市、區兩級城市規劃建設領域的溝通橋梁。在統籌規劃中,市規劃和自然資源局坪山管理局立足坪山發展實際,提出保障產業發展空間、增配公共服務設施、優化道路交通條件、提升景觀風貌特色等訴求。

  最終,統籌規劃所提出的相關訴求在法定圖則中得到落實,為更好落實市級規劃國土領域事權下放,助推坪山區土地二次開發提供強有力保障。

  9

  湯坑片區:

  探索片區協同推進新模式

  湯坑片區位于坪山西門戶,是連接羅湖、龍崗、鹽田的重要節點,是深圳東進的重要戰略據點。

  為科學統籌推進該片區開發,市規劃和自然資源局坪山管理局大膽創新,在片區規劃編制及實施提出了新思路、新方法。根據片區現狀、權屬、道路和開發情況,統籌劃定開發單元;建立以開發成本、開發動力和適用政策為核心的存量開發潛力評價指標體系;通過規劃統籌和利益統籌,政府收儲部分開發用地用于其他片區的安置拆遷工作,探索建立片區協同推進新模式。

  10

  金牛西路北片區:

  打造產城融合示范區

  金牛西路北片區位于坪山大道東側,北臨出口加工區(保稅區),西依坪山行政中心,是聯系東西、貫穿南北的中部核心區域。

  市規劃和自然資源局坪山管理局編制的片區統籌規劃研究擬通過劃定政府主導開發區、嚴格落實“工業區塊線”管理要求、強化土地批后監管(納入信息平臺)等多種手段對產業空間進行預控,近期以管控和引導為主,中遠期戰略預留未來產業空間。同時為積極推動片區產業轉型升級,規劃還提出可通過綜合整治、復合式更新等“有機更新”手段以及“收地留地”的補償思路,將片區打造為以科技創新服務為核心,建設未來產業孵化基地的“產城融合示范區”。

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